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Le régime des baux commerciaux |
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• La forme du bail |
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Théoriquement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement déconseillé, car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu. |
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• La durée du bail |
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La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. |
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• La résiliation du bail |
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Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9"). |
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Il doit avertir le bailleur en général 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité. |
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Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité. |
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Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière. |
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• Le droit au renouvellement du bail |
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Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.
Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. |
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Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Mais dans ce cas, attention, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local |
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La procédure de renouvellement est la suivante : |
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A l'initiative du propriétaire |
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L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement.
Le locataire peut adopter plusieurs attitudes : |
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>> Il garde le silence, qui vaut alors acceptation. |
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>> Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer. |
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>> Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. |
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A l'initiative du locataire |
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Si le propriétaire n'a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. |
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Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante :"Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent". |
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Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes : |
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- refuser le renouvellement en offrant une indemnité |
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- accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de conciliation peut être saisie) |
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- garder le silence : acceptation tacite |
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• L'indemnité d'éviction |
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Lorqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. |
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Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation, exceptionnelle du local, c'est une valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt de la cour de cassation du 11 juin 1992). |
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• Le montant du loyer lors du renouvellement |
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Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un systéme de plafonnement. |
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Si la valeur locative du local est infèrieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. |
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Le plafonnement fait référence à l'indice Insee du coût de la construction. |
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• Révision triennale du bail |
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Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l'indice Insee du coût de la construction et la valeur locative (arrêt de la cour de cassation du 24 janvier 1996). |
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Le loyer révisé n'est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont remplies : |
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- on constate une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (ex : augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne...). |
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- cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. |
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• La cession du bail |
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Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce. |
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La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail. |
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• La sous-location |
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Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf : |
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- lorsque la clause du bail l'autorise |
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- ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultèrieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple). |
