Evaluation d'un droit au bail

1 - CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE

La valeur locative est une valeur de référence qui n'équivaut pas nécessairement au prix du loyer. Mais elle peut servir d'élément de discussion pour le calcul de la "valeur théorique" de droit au bail et servira aussi de référence en cas de litige entre bailleur et locataire.

1.1 Recherche du prix au M² de première zone

C'est à dire une valeur de référence permettant de comparer avec des surfaces à même usage : commercial, de bureau... et dans une même ville, arrondissement ou quartier, voire dans une même rue pour les grandes agglomérations.

Le prix de référence ainsi trouvé, peut parfois subir des majorations pour des dispositions particulièrement avantageuses du bail (ex : "tous commerces" justifie généralement une majoration de 10%) ou des minorations pour vétusté ou inconvénients particuliers du local (difficulté de cession, charges extraordinaires mises à la charge du preneur par le bail etc...)

1.2 Calcul de la surface pondérée

Découpez la surface réelle des locaux que vous étudiez en différentes "parties" auxquelles vous appliquez les coefficients de pondérations, ci-après, couramment utilisés :

A la façade (sur 5/6m de profondeur)	1,00
A la partie exceptionnelle, telle que située en angle	1,10 à 1,20
Pour le surplus de la boutique	0,80
Arrière de la boutique	0,50
Aux pièces d'habitation à conditions qu'elles ne fassent pas l'objet d'aucune évaluation légale par ailleurs	0,33
Aux cuisines et resserres	0,25
Aux réserves (selon agencement)	0,50
Aux coulazdégagements, WC	0,10
Aux sous-sols aménagés en réserves	0,30
Aux sous-sols aménagés à la vente	0,50 à 0,60
Aux caves (suivant installations)	0,10 à 0,20
Aux locaux en étage (suivant commercialité de la rue et étage considéré	0,33 à 0,70
Aux locaux situés cour rez-de-chaussée	0,50 à 0,70
Aux locaux situés sur cour en étage	0,30 à 0,70

Multipliez la moyenne des références relevées par la surface pondérée, calculée au moyen du tableau, et vous obtiendrez la valeur locative annuelle.

2 - CALCUL DE LA VALEUR THEORIQUE DE DROIT DE BAIL

Exemple de calcul

ELEMENT DE BASE

- Bail commercial 3/6/9

- Durée restant à courir : 7 ans

- Loyer mensuel : 8.000 €

- Superficie développée :

Boutique 50m²

Réserves 20m²

Phase n° 1

Calculer la superficie pondérée des locaux

Boutique, coefficient 1 > 40m²

Réserves, coefficient 0,25 > 5m²

Total = 45m²

Phase n° 2

Repérer la valeur locative habituellement pratiquée dans le quartier

Imaginons, pour notre exemple, que cette dernière soit de 250 €/an et ce, appliqué au m² pondéré.

Comparativement à nos locaux étudiés, le loyer annuel demandé pourrait être de :

250 € x 45m² = 11.250 €

Phase n° 3

Sachant qu'il reste 7 ans sur le-dit bail, "l'économie" réalisée par le bénéficiaire du bail initial se calcule comme suit :

(11.250 € - 8.000 €) x 7 ans = 22.750 €

Conclusion

La valeur théorique de ce droit au bail pourrait donc se situer aux environs de 22.750 €

Toutefois des corrections peuvent être apportées à la hausse ou à la baisse en fonction d'une bonne situation commerciale, d'une destination des locaux "tous commerces" ou, à contrario, d'une mauvaise situation dans le quartier.

Par ailleurs, certaines rues dans une ville, voire, certains numéros peuvent présenter une valeur très particulière, aussi le prix final résultera-t-il toujours d'une discussion.