6 questions fréquentes sur l’immobilier d’entreprise

La location d’un local professionnel ou commercial suscite de nombreuses interrogations, que ce soit de la part du bailleur ou du locataire. En tant qu’agence spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Atlantique Expansion a pu déterminer les questions les plus fréquentes en matière de bail commercial, indemnité d’éviction, fonds de commerce etc. Afin de vous aider dans votre projet immobilier, nous avons décidé de lister ces questions et d’y répondre :

L’immobilier d’entreprise et son vocabulaire

Quelle est la différence entre un fonds de commerce, un bail, un droit au bail et un pas de porte ?

Un fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels et incorporels qui sont affectés à l’exploitation d’une activité artisanale ou commerciale. Il comprend notamment le matériel, les marchandises, les fournitures, la clientèle, l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, les droits de propriété intellectuelle, etc.

Un bail est le contrat de location entre le propriétaire des murs et l’exploitant du fonds de commerce.

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Il donne le droit au titulaire du bail d’exploiter une activité commerciale ou artisanale dans les locaux loués. Lors de la reprise d’un fonds de commerce, le nouvel exploitant doit reverser une somme d’argent à l’ancien locataire qui correspond au droit au bail.

Un pas de porte, ou droit d’entrée, est une somme versée au propriétaire des murs lors de la conclusion du contrat de bail. Le montant est librement fixé par les parties.

Un bail commercial et un bail professionnel sont-ils différents ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local destiné à accueillir une activité artisanale ou commerciale. Le bail professionnel est également un contrat de location d’un local mais la destination de ce dernier est une activité libérale. Ces deux contrats ont un régime différent. Le premier a une durée minimale de 9 ans alors que le second doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.

Un artisan ou un commerçant ne pourra pas exercer son activité dans un local soumis à un bail professionnel.

La vie du contrat de bail

Peut-on sous-louer ses locaux professionnels ?

La sous-location est tout à fait possible dès lors que les conditions légales sont remplies :

  • Absence de clause interdisant la sous-location dans le contrat de bail ;
  • Accord écrit du propriétaire des murs ;
  • Conclusion d’un contrat de bail entre le sous-locataire et le locataire.

Qui doit payer les gros travaux ?

Sauf mentions contraires dans le contrat de bail, les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Le locataire ne doit payer que les charges locatives. Néanmoins, dans un bail commercial, les parties sont libres d’indiquer d’autres charges qui devront être supportées par le locataire comme la taxe foncière ou le ravalement.

Peut-on changer la destination de son local ?

La déspécialisation d’un bail commercial est possible. Elle peut être restreinte (en cas d’activité complémentaire) ou plénière (en cas de changement total). Elle obéit à une procédure très stricte régie par le code du commerce.

La fin du contrat de bail

Le renouvellement d’un contrat de bail est-il automatique ?

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail à l’issue de la durée indiquée sur le contrat. Si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire.

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