Quelle est la différence entre le pas de porte et le droit au bail ?

La création d’une entreprise s’accompagne, le plus souvent, d’une recherche de locaux professionnels pour y exercer son activité. L’entrepreneur peut alors se retrouver confronté à des notions spécifiques au marché de l’immobilier d’entreprise et ne pas toujours connaître les nuances entre ces dernières. C’est souvent le cas pour le pas de porte et le droit au bail. Pourtant ces deux notions ne doivent pas être confondues. Il s’agit de dispositions contractuelles qui ne figurent pas dans le même contrat :

  • le pas de porte concerne le contrat de bail entre le locataire et le propriétaire ;
  • le droit au bail concerne le contrat de cession de bail entre l’ancien locataire et le nouveau.

Le pas de porte

Le pas de porte est également appelé « droit d’entrée ». Il s’agit d’une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la conclusion d’un contrat de bail pour un local inoccupé. Le montant est librement fixé par les parties et doit impérativement être mentionné dans le contrat. Il est également vivement conseillé de définir contractuellement la nature de ce droit d’entrée  car cela a des répercussions au niveau fiscal.

Un pas de porte peut être considéré comme une indemnité versée en contrepartie d’avantages ou d’autres éléments divers fournis par le bailleur. Celle-ci n’est pas imposable pour le propriétaire. Le locataire doit l’inscrire à l’actif de son bilan en tant qu’élément incorporel non amortissable.

Un pas de porte peut également être qualifié de supplément de loyer. Dans ce cas, il devient un revenu foncier pour le bailleur qui est donc imposé dessus.

Le droit au bail

Le droit au bail est le droit d’occuper le local professionnel, d’y exercer une activité et de bénéficier de son renouvellement. C’est un élément du fonds de commerce. Le créateur d’une entreprise doit donc verser une indemnité à l’ancien locataire lorsqu’il reprend des locaux qui sont exploités. Cette indemnité correspond au droit au bail.

Dans le cas d’une cession de bail, il est important de vérifier que le contrat de bail autorise le preneur à céder son droit au bail seul. En effet, le propriétaire peut s’y opposer. Par contre, en cas de cession globale du fonds de commerce, il ne peut pas s’opposer à la transaction.

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